Stadio della Roma al rush finale, cosa dice davvero la Convenzione urbanistica

Il testo della Convenzione urbanistica, cioè del contratto vero e proprio fra il Campidoglio e i proponenti del progetto Stadio della Roma, include anche un’altra serie di dati e novità oltre quelli che abbiamo raccontato qui (vai all'articolo).

A ottobre 2019 avevamo anticipato la prima bozza di Convenzione che il Campidoglio aveva elaborato. Il testo definitivo è stato concordato a febbraio, poco prima dell’inizio della quarantena. E i mesi di quarantena sono serviti per scrivere tutti i passaggi scontando, ovviamente, tutte le difficoltà legate al lavoro da casa dei funzionari capitolini.

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Abbiamo già detto le due novità principali rispetto al testo di ottobre: la creazione dell’ufficio speciale, l’Organismo di Sorveglianza che vigilerà sul puntuale adempimento del contratto, e abbiamo già illustrato la brillante soluzione adottata per uscire fuori dall’impasse generata dalla richiesta del Campidoglio di unificare la via del Mare/Ostiense, nel tratto di 900 metri oggi diviso da capannoni, in una strada a tracciato unico, opera necessaria per agevolare la realizzazione del futuro Ponte dei Congressi.

Vediamo ora il resto delle novità contenute nelle 66 pagine (ma diventeranno molte di più) del nuovo testo.
Dopo la ricostruzione di questa lunghissima storia – la genesi del progetto, i provvedimento della Giunta Marino, le conferenze di servizi e la nuova delibera Raggi – viene lasciato uno spazio – sarà molto lungo, almeno altre 85 pagine – per inserire la relazione finale sulla due diligence interna condotta dagli uffici capitolini, su richiesta della Raggi, all’indomani degli arresti di Luca Parnasi e Luca Lanzalone. 

Rispetto alla versione ottobre 2019 spariscono gli “aventi causa”, vale a dire Radovan Vitek o chiunque dovesse subentrare a Eurnova. Ad ottobre, infatti, era stato inserito ad ogni passaggio lo spazio per iscrivere Vitek e la sua azienda. Per alleggerire il testo, all’inizio, viene semplicemente inserita una clausola: “qualora al momento della stipula Eurnova risultasse completamente sostituita e quindi risulti pienamente subentrato un altro soggetto quest’ultimo verrà direttamente inserito quale parte integrante della Convenzione”.

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IL “SOGGETTO ATTUATORE”
Se la Convenzione venisse firmata oggi, Eurnova sarebbe “soggetto attuatore” e “stazione appaltante”. Il che significa che spetterà a Eurnova ogni singola fase delle opere pubbliche, sia quelle con compensazione che quelle obbligatorie: progettazione, indizione delle gare d’appalto, assegnazione, esecuzione dei lavori, collaudo. 

Al “soggetto attuatore” spetterà realizzare le opere generali, corrispondere in contanti eventuali differenze sui minori costi, la realizzazione delle opere di urbanizzazione a scomputo, pagare gli oneri per acquisire aree e garantire il vincolo trentennale con la As Roma.

LO “HOME STADIUM”
A questo proposito, viene specificato in modo chiaro il rapporto con la Roma: “l’utilizzo dello Stadio in via prevalente da parte della “prima squadra” della AS Roma per quanto riguarda la sostanziale totalità degli eventi previsti dalle competizioni ufficiali”. Viene previsto anche un unico motivo di legittima cancellazione di questo vincolo: “In caso di retrocessione della A.S. Roma in categorie non professioniste e che determini la perdita per quest’ultima della qualifica di primaria società sportiva,il soggetto a tale tempo proprietario dell’impianto sportivo “Stadio” come complessivamente considerato sostituirà il soggetto originariamente fruitore sopra indicato con altra primaria società sportiva svolgente la propria attività all’interno della Città Metropolitana di Roma e/o con Federazioni Nazionali”.

LA CONTESTUALITÀ E L’OBBLIGO DI REALIZZARE LE OPERE PUBBLICHE
In più passaggi della Convenzione viene ribadito l’obbligo di realizzare e collaudare tutte le opere pubbliche, che siano a compensazione o obbligatorie, prima che lo Stadio apra al pubblico. 

Nel caso qualcuna delle opere pubbliche non fosse più realizzabile, anche se non per colpa dei proponenti, rimane comunque valida l’obbligazione che potrà essere eseguita o pagando in contanti o con opere sostitutive di pari valore. 

Quando mancherà un anno all’apertura dello Stadio verrà fatto un controllo sullo stato di realizzazione delle opere pubbliche: “qualora emergessero disallineamenti non colmabili nel tempo residuo, l’Amministrazione potrà, su proposta dell’Organismo di Vigilanza e sentito il Soggetto attuatore e gli altri Enti già partecipanti alla Conferenza dei Servizi, valutare e prescrivere soluzioni alternative al fine di garantire la fruibilità dell’impianto nel rispetto degli obiettivi delle prescrizioni e delle condizioni deliberate in relazione anche al grado di corresponsabilità nel ritardo da parte del Soggetto Attuatore, del disallineamento maturato e/o recuperabile, dei tempi necessari per terminare le opere poste in rapporto di contestualità, ed dell’individuazione delle possibili modalità provvisoriamente alternative, il cui onere economico graverà sul Soggetto attuatore”. 

Tradotto dal burocratese: se il Ponte dei Congressi o l’adeguamento della ferrovia Roma-Lido di Ostia (sono due esempi ma se ne possono fare anche altri) non fossero completati si studieranno soluzioni alternative i cui costi saranno comunque coperti dalla Roma.

I COSTI DELLE OPERE DI INTERESS PUBBLICO:
Parco Fluviale Ovest – 9.658.533 €
Golena est e Golena Ovest – 1.194.025 €
Pontile est e Pontile ovest – 1.735.004 €
Videosoveglianza – 2.434.548 €
Messa in sicurezza Fosso Vallerano e Fosso Acqua Acetora – 9.807.554 €
Ponte ciclopedonale da Magliana FS a Curva Nord – 9.863.182 €
Stazione Tor di Valle con ponte ciclopedonale – 7.003.055 €
Adeguamento via del Mare/Ostiense – 46.062.158 €
________________________________________-
Valore totale: 87.758.089 €

A queste opere sarà aggiunta la ricostruzione della Tribuna di Tor di Valle per un costo di 6.163.113 €

I COSTI DELLE OPERE A SCOMPUTO:
Collegamento Ostiense-A91 – 8.761.003 €
Idrovore e fognature – 7.041.581 €
Parcheggio multipiano – 12.616.495 €
Parcheggi a raso e strade circolazione interna – 40.892.005 €
Verde pubblico – 14.618.071 €
Mitigazione odori – 9.036.420 €
Impianti acqua potabile – 1.429.741 €
Impianti illuminazione – da definire*
Impianti distribuzione energia elettrica – da definire*
Impianto di innaffiamento – da definire*
(*all’esame di Acea)

ALTRI COSTI A CARICO DEI PROPONENTI
ESPROPRI: € 12.847.545 
CONTRIBUTO COSTO DI COSTRUZIONE: € 43.480.083 
ONERI DI URBANIZZAZIONE: € 74.336.757
CONTRIBUTO STRAORDINARIO DI URBANIZZAZIONE: € 16.672.657
PLUSVALENZA SULLA SUL: € 24.123.114

TOTALE FINALE DEL MAGGIOR COSTO RISPETTO ALLE PREVISIONI INIZIALI: € 40.795.771

PROGRAMMA DELLE PRIME OPERE
Viene stabilita anche una sorta di “scaletta” delle prime opere pubbliche da realizzare:
1. Messa in sicurezza idraulica dei Fossi del Vallerano e dell’Acqua Acetosa
2. Aggiudicazione definitiva opere generali (appalti):
    * Stazione Tor di Valle con ponte
    * Adeguamento/unificazione via del Mare/Ostiense

Possibilità di differire l’assegnazione ma completandole prima dell’apertura dello Stadio:
1. Parcheggio multipiano 
2. Verde pubblico a standard

ARCHEOLOGIA
Al momento della redazione del progetto esecutivo dovrà essere eseguita la Valutazione di Impatto archeologico

GARANZIE
Ogni opera dovrà essere garantita con fidejussione di pari valore con polizza emessa da società primaria (per evitare il rischio “mascherine fantasma” della Regione Lazio)

DIVIETI
È fatto totale divieto di costruire case. La firma della Convenzione conterrà anche la rinuncia da parte dei proprietari, anche futuri, di convertire gli edifici costruiti in case anche qualora intervenissero modifiche normative che agevolassero queste trasformazioni. 

INADEMPIMENTO E RISOLUZIONE
Il mancato rispetto degli obblighi e dei divieti fa decadere il pubblico interesse e tutti gli atti di assenso delle pubbliche amministrazioni. In caso di risoluzione del contratto con lo Stadio già costruito questo passerebbe di proprietà al Comune di Roma cui spetterebbero anche l’incasso delle varie fidejussioni e i danni da riconoscere in tribunale.