Si punta sulla casa per rilanciare i consumi

«Trasformare l'appartamento in reddito cash». Arrivano mutui dedicati per giovani e anziani

E si muoverà su due direttirci: una linea di interventi per i più giovani, con mutui modulabili; mutuo ipotecario per gli anziani, che in questo modo vedrebbero trasformarsi la propria casa in una sorta di pensione integrativa. È questa la novità del Dpef (Documento di programmazione conomica e finanziaria) che sarà portato domani in consiglio dei ministri. Alla base di tutto vi è la considerazione in base alla quale si possono sostenere i consumi privati attraverso il credito garantito sugli immobili. Impostazione possibile perché il 71,3% delle famiglie italiane abita in una casa di proprietà, percentuale che scende al 60 nel Paesi anglosassoni, al 40-50 in Francia e Germania. La logica dell'operazione, si legge nella bozza, «consiste nel generare flussi di cassa, rifinanziando mutui pre-esistenti». Un'opportunità fornita, da un lato, dalla «crescita dei prezzi delle case che aumenta il valore ipotecabile» e, dall'altro, dai «minori tassi di interesse che riducono la rata del mutuo». Nel testo si sottolinea che questa strada, già percorsa da altri Paesi, potrebbe essere seguita anche dall'Italia dove «i prezzi delle abitazioni risultano costantemente in crescita dal 1998» e dove il «rapporto tra ricchezza immobiliare e reddito disponibile risulta particolarmente elevato». Per i giovani. «La prima, tra l'altro già proposta da alcuni istituti finanziari ancorché nell'ambito del classico contratto di mutuo per acquisto della casa, favorirebbe le famiglie giovani, con reddito e numerosità in prevedibile aumento. Essa presenta tasso e durata variabile, con un tetto alla rata nominale applicabile al mutuatario». «Il rischio di eccessivi leverage viene eliminato dilatando la durata del mutuo: se i tassi aumentano, per contratto e automaticamente, si allunga la durata del mutuo». In altre parole questa ipotesi dovrebbe prevedere la possibilità, con il passare del tempo ed a fronte della rivalutazione dell'immobile, di aumentare la durata del finanziamento (e le garanzie ipotecarie) che verrebbe così a contenere le rate periodiche, liberando risorse per i consumi. Nella bozza di Dpef si sottolinea anche che «il contratto potrebbe prevedere una parte assicurativa per invalidità, disoccupazione, mortis causa. Qui - si specifica - l'intervento deve avere come obiettivo principale e immediato la riduzione sia dei costi e dei tempi di accesso al credito, sia di quelli "ambientali" (per esempio legati all'escussione della garanzia)». Lo squilibrio ricchezza/reddito del nostro Paese, «trova un'immagine speculare nella tendenza degli istituti di credito a prediligere il credito al consumo garantito dal reddito o dalla persona piuttosto che dalla richezza». E a supporto di questa tesi si portano i dati Abi 2001 secondo i quali «il tempo medio di recupero crediti è in Italia sei anni contro un anno della media europea». Per gli anziani. In verità nel Dpef si usa un dolce eufemismo: le esigenze delle famiglie nella fae più avanzata del ciclo vitale. Si tratta di una sorta di ipoteca «negativa», «nel senso che il proprietario vende la nuda prorpietà della prorpia casa a un istituto finanziario (fondo immobiliare, fondo pensione etc). Il proprietario continua ad abitare nella casa, per tutta la durata del contratto o fino alla propria morte, ricevendo il corrispettivo della vendita anche sotto forma di rendita. L'istituto finanziario otterrà a scadenza anche l'usufrutto dell'immobile ma, nel frattempo, potrebbe rivendere la propria titolarità del contratto». Infine si sottolinea che «la possibilità di utilizzare la ricchezza accumulata nel «bene-casa» per far fronte alla necessità dell'età avanzata è uno strumento che appare particolarmente idoneo, considerando le tendenze in atto nella società italiana; il rapido invecchiamento della popolazione, l'aumento dei costi di assitenza nell'età avanzata, l'esigenza di un'integrità pensionistica».