Nuovo catasto in pista Si usano i metri quadri

Stop alle case di lusso nel centro delle città con rendite catastali simili a quelle di un fabbricato agricolo. E fine alla disparità di valore tra una casa nuova costruita in periferia che per l'erario vale più di un fabbricato costruito prima della guerra in zone semicentrali. Il catasto, l'archivio statale nel quale vengono custodite la particelle relative a ogni immobile presente sul territorio italiano e il suo valore secondo il fisco cambia veste. O almeno ci prova. Con un primo confronto oggi al consiglio dei ministri su un progetto di riforma del sistema proposto dal ministero dell'Economia e che parte da un punto principale: via i vani, gli spazi abitabili senza considerare i servizi e sostituzione con i più semplici e immediati metri quadrati di superficie. Un cambio delle regole che per una volta non sembra per ora servire a fare cassa ma solo a modernizzare un sistema di misurazione del valore immobiliare ormai arcaico.   L'obiettivo è, infatti, quello di aggiornare i dati dell'immenso archivio edilizio italiano, adeguandoli alla realtà e ai valori di mercato, ora 3,73 volte più alti. Ma la riforma, che servirà anche a riequilibrare gli estimi delle grandi città sperequati tra centro e periferia sarà a costo zero: l'adeguamento della base imponibile non potrà che essere accompagnata da una riduzione delle aliquote. I contenuti sono già tracciati in un documento del ministero dell'Economia, che fissa cinque criteri che saranno utilizzati e i tempi per l'articolato legislativo non sarebbero lunghi. «È noto - è scritto nel documento - che le attuali rendite catastali, su cui si basa in larga parte la tassazione immobiliare, non sono più congrue rispetto ai valori di mercato».   L'ultimo rapporto dell'Agenzia del Territorio indica in particolare che per le abitazioni il valore corrente di mercato è pari, in media a 3,73 volte la base imponibile ai fini Ici. I canoni di locazione, poi, sono superiori di 6,46 volte a quelli delle rendite catastali. Il nuovo catasto dovrà così contemplare «assieme alla rendita, ovvero al reddito medio ordinariamente ritraibile al netto delle spese di manutenzione e gestione del bene, il valore patrimoniale del bene, al fine di assicurare una base imponibile adeguata da utilizzare per le diverse tipologie di tassazione». Ci sarà quindi una «rideterminazione della classificazione dei beni immobiliari». Oggi, ad esempio, per le sole «abitazioni» sono previste 11 classi: dalla casa signorile ai castelli (A9), passando per abitazioni di tipo economico (A3), popolare (A4)e ultrapopolare (A5) che spesso, con i cambiamenti avvenuti nel corso degli anni, non rispettano più la realtà. Il documento del ministero fa espressamente un esempio: «Tipicamente - è scritto - abitazione classate come popolari (A4) lo sono rimaste nel tempo, anche se oggi, pur essendo ubicate in zone centrali, il loro valore è di fatto più elevato di edifici di «civile abitazione» (A2) ubicati in zone semicentrali o, addirittura, periferiche». La riforma – è il terzo criterio – prevederà poi il superamento del sistema vigente per categorie e classi in relazione agli immobili ordinari. Sarà invece introdotto un sistema di funzioni statistiche che correleranno il valore del bene o il reddito alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie. Infine, è previsto il superamento del «vano» sostituito con la «superficie» in metri quadrati.