Mercato immobiliare, nessun rischio bolla

I prezzi continueranno a crescere quanto l'inflazione. Volano gli investimenti nei centri commerciali

Dopo sette anni di «vacche grasse», dal 1997 al 2004, il settore delle costruzioni si è avviato verso una fase di sviluppo più contenuto perché «è normale che i mercati attraversino fasi di ciclo crescente e fasi discendenti, ma una discesa non è quasi mai una bolla che esplode». È l'amministratore delegato di Pirelli Real Estate, Carlo Puri Negri, a tracciare le prospettive del settore per i prossimi mesi. Nel suo intervento a Roma durante la settima edizione di Epic, la conferenza italiana dedicata al settore immobiliare e alle sue relazioni con la finanza, Puri Negri ha smentito le voci di possibili crolli del mercato, timori che arrivano soprattutto dagli Stati Uniti dove l'allarme è alto. «Nel Vecchio Continente i timori di bolla sono relativi solo a poche e ben determinate aree - ha sottolineato il top manager del gruppo Pirelli - ed esclusivamente al settore residenziale». C'è poi una differenza sostanziale tra Usa e Italia. «L'acquisto di immobili da parte delle famiglie americane è spesso dettato da motivi di investimento - spiega Puri Negri - In Italia, invece, l'acquisto è ancora dettato principalmente dalla ricerca di un'abitazione in cui vivere, non dalla speranza di un incremento del suo valore». Boom dei megastore. L'analisi di Puri Negri trova conferma nei dati presentati ieri dalla società di ricerche Nomisma, che ha analizzato l'andamento degli investimenti nel real estate in Italia. Negli ultimi anni anche in Italia si è sviluppata la finanza legata al settore immobiliare: sono arrivati investitori esteri, sono aumentati i fondi immobiliari e si è proceduto a cartolarizzazioni. Nel 2004, secondo la ricerca Nomisma, gli investimenti nel settore sono stati di circa 3,5 miliardi di euro, con un leggero calo (-6%) rispetto al 2003, dovuto in primo luogo al mercato alberghiero. Gli investimenti esteri rappresentano il 60% del totale (circa 2 miliardi di euro), provenienti soprattutto dalla Germania (circa il 33%). Il calo delle operazioni cross border è stato però più evidente (-32% rispetto al 2003). Il motivo è da ricercarsi nella minore qualità dell'offerta: i prodotti cominciano a essere più scarsi e quindi c'è la corsa ad accaparrarsi quelli "più pregiati". Quasi la metà degli investimenti è concentrata nel mercato degli uffici, che però registra una flessione del 25%. Mentre in grande espansione è il settore retail (centri commerciali e supermercati) che riguarda un terzo degli investimenti con una crescita del 50% in un anno. Gli uffici rendono di più. Nel portafoglio degli investitori, secondo Nomisma, la parte del leone la fanno gli uffici (58%) che ancora oggi offrono i rendimenti annui più elevati (10%). A seguire c'è il settore retail (20%) che offre rendimenti del 9,3%. Tra rendita e valorizzazione del capitale, il rendimento medio degli immobili in Italia è del 9,5%.