Esclusivo: ecco il contratto dello stadio della Roma

La bozza di convenzione urbanistica

Pallotta compra i terreni. Mai abitazioni a Tor di Valle, solo uffici Sono 59 pagine e contengono il futuro dello Stadio della Roma di Tor di Valle. È il testo della Convenzione Urbanistica, versione Campidoglio, che il Comune di Roma ha spedito alla As Roma un paio di sere fa e Il Tempo vi mostra in anteprima. La Convenzione vera e propria è di 31 articoli. Le prime tre pagine sono quelle di “identificazione” dei partecipanti, da pagina 4 a pagina 16 si ripercorrono tutte le tappe della vicenda, dopo di che si entra nel vivo.    GIÀ PREVISTO L'ACQUISTO DA PARTE DELLA ROMA Il primo elemento da sottolineare è che nella Convenzione sono già state inserite le clausole per la futura cessione dei terreni dalla Eurnova di Luca Parnasi (oggi al timone c'è Flavia, la sorella dell'imprenditore) alla TdV Real Estate, la società creata appositamente dalla Roma per gestire la costruzione dello Stadio. Al momento della cessione dell'asset, la TdV Real Estate diventerà “soggetto attuatore” dell'intervento. In pratica, sarà la stazione appaltante di tutte le opere, sia pubbliche che private. NIENTE CASE Non che fosse mai stato in dubbio, ma nella Convenzione viene ribadito in modo quasi solenne il divieto di trasformare gli uffici o i negozi in edilizia residenziale, in case. Il Campidoglio non solo ribadisce questo divieto ma aggiunge che ci sarà la “rinuncia alla applicabilità” della legge regionale sul recupero edilizio (Piano Casa) e arriva addirittura a formulare una “rinuncia” a “presentare in futuro ulteriori istanze anche in caso di normativa modificata” o di nuova concezione. Insomma, quel timore da qualcuno artatamente agitato a mo di spauracchio di future trasformazioni degli uffici in case non ha motivo di essere.  90 milioni di opere pubbliche. Rispuntano le tribune dell'ippodromo Elemento di rilievo è l'elenco delle opere di pubblico interesse con i costi. Da evidenziare fra questi: la messa in sicurezza idraulica del Fosso del Vallerano e dell'Acqua Acetosa necessaria per ottenere l'abbassamento del fattore di rischio geologico dall'Autorità di Bacino del Tevere. Grande importanza ha il ponte ciclopedonale che dalla stazione Fs di Magliana prima scavalca l'autostrada per Fiumicino, poi il Tevere per portare i tifosi a entrare allo Stadio lato Curva Nord. Portarli dal lato Curva Sud sarà la funzione dell'altro ponte ciclopedonale, quello che, passando sopra la via del Mare/Ostiense, collega la nuova stazione Tor di Valle della ferrovia Roma-Lido di Ostia. Due elementi fondamentali, come si vedrà, per risolvere la questione del trasporto pubblico su ferro dei tifosi. Da ultimo, l'opera forse di maggior impatto sulla viabilità sarà l'unificazione della via del Mare con la via Ostiense. Nella Convenzione si legge che “l'opera consisterà nella riunificazione delle due strade nel tratto compreso tra il punto in cui le stesse attualmente si biforcano a cavallo del Viadotto della Magliana e il punto del loro successivo riallineamento, per una lunghezza di circa 900 metri”. Il tutto in funzione del futuro Ponte dei Congressi. RISPUNTANO LE VECCHIE TRIBUNE  La sorpresa è subito dopo l'elenco delle opere di pubblico interesse: alla fine il Campidoglio ha strappato alla Roma il rifacimento di una porzione delle tribune progettate dall'architetto Lafuente per l'Ippodromo di Tor di Vale. Investimento di 6,1 milioni di euro. Le opere di urbanizzazione e i collaudi Oltre quelle di interesse pubblico, la Roma dovrà anche realizzare altre opere per un ammontare totale di 80 milioni di euro. Nessuna di queste opere dà origine a cubatura a compensazione, trattandosi di opere cosiddette “a standard” che il costruttore, cioè, deve fare obbligatoriamente. Fra queste spiccano gli investimenti per la mitigazione dell'impatto odorifero del depuratore, le fogne e le idrovore e i parcheggi. Questi ultimi saranno di due tipi: quelli immediatamente trasferiti al patrimonio comunale e che il Campidoglio metterà poi a bando di gara perla gestione e quelli che rimangono di proprietà privata ma di uso pubblico e dai quali il cassiere del Campidoglio riceverà metà degli incassi al netto delle spese di manutenzione. 45 MILIONI PER I TRENI Rimangono fermi i 45 milioni di euro che la Roma dovrà versare in contanti al Comune come contributo costo di costruzione (la parte cash delle tasse che si paga al Comune quando si costruisce) e che saranno destinati all'acquisto dei treni per la Roma-Lido di Ostia.  COLLAUDI E MANUTENZIONE Tutte le opere, di interesse pubblico e di urbanizzazione, dovranno essere consegnate al Comune dopo esser state collaudate e la Roma si farà carico di un triennio di manutenzione dalla data di consegna.   Il nodo della contestualità e il vincolo sulla proprietà È il grande tema che ha bloccato di fatto il raggiungimento di un accordo da febbraio scorso. È la necessità, secondo il Campidoglio, che lo Stadio possa aprire solo dopo la conclusione di tutte le opere pubbliche, anche quelle che non spettano alla Roma. Parliamo, per semplificare, della Roma-Lido di Ostia. Da delibera, metà dei 55mila tifosi dovrebbe poter arrivare allo stadio per ferrovia. Per raggiungere questo risultato, però, occorre che l'intervento programmato, finanziato e gestito dalla Regione Lazio, proprietaria della Roma-Lido, sia totalmente completato. Il dubbio è che non si riesca a finire prima della possibile inaugurazione dello Stadio.  Nella Convenzione prima viene ribadita la contestualità come elemento obbligatorio, ma, poco dopo, con una sana dose di pragmatismo il Campidoglio scrive che quando mancherà un anno all'apertura dello Stadio, verrà fatto un controllo con tutti i soggetti, publici e privati, sullo stato di avanzamento dei lavori e, qualora vi fosse un “disallineamento” non imputabile alla Roma verranno studiate le opportune soluzioni. Che possono essere quelle identificate dalla Regione: corsie preferenziali e bus dedicati a spese della Roma in occasione delle partite.   VINCOLO TRENTENNALE Ampio spazio poi per i vincoli. Il primo è quasi scontato: lo Stadio rimarrà vincolato per sempre come impianto sportivo. Insieme a questo, però viene ribadito il vincolo trentennale fra la As Roma e lo Stadio: fra gli obblighi c'è quello della “conferma” e garanzia della “già avvenuta formale costituzione per una durata di anni 30 di un vincolo di strumentalità fra l'impianto sportivo e la As Roma in quanto primaria società sportiva”. La pena in caso di mancato rispetto è la “decadenza dei benefici connessi alla realizzazione degli impianti e la corresponsione tra l'altro, di una somma commisurata al valore della trasformazione immobiliare, rapportato al tempo residuo di validità del vincolo trentennale”. C'è anche una specifica di chiarimento su cosa sia l'”utilizzo in via prevalente”: è l'utilizzo dello Stadio “da parte della “prima squadra” della AS Roma per quanto riguarda la sostanziale totalità degli eventi previsti dalle competizioni ufficiali, cui la stessa partecipa”. Garanzie economiche e penali I proponenti dovranno consegnare al Campidoglio una serie di polizze fideiussorie a garanzia dei costi di tutte le opere. Queste polizze saranno poi cancellate per il 75% del valore al collaudo preliminare e a saldo al collaudo definitivo.    INADEMPIMENTI  All'articolo 25 sono riportare tutte le condizioni che, secondo il Campidoglio, costituiscono motivo di inadempienza e che, quindi, possono portare alla risoluzione del contratto. In caso di risoluzione per inadempimento decadono tutte le concessioni come se non fossero mai state rilasciate e il Comune può anche richiedere un risarcimento danni oltre che acquisire al patrimonio comunale di “opere, manufatti ed impianti pubblici o di interesse pubblico”. Fra i motivi di risoluzione ci sono: la “mancata realizzazione di ciascuna opera pubblica imputabile” alla Roma “nei tempi previsti dalla Convenzione” oppure la difformità delle opere rispetto ai progetti approvati. Oppure, la trasformazione degli uffici in case; un ingiustificato avanzamento della costruzione delle opere private rispetto a quelle pubbliche.   DURATA DELLA CONVENZIONE La Convenzione ha durata di dieci anni dalla data di sottoscrizione, cioè da dopo l'emissione della delibera di Giunta Regionale che chiude l'intero iter amministrativo.  Cosa succede adesso? Nei prossimi giorni la Roma risponderà al Campidoglio. La prima lettura del testo è stata favorevolmente accolta sia al club che da Eurnova. Ovviamente, questo non si traduce in un'immediata accettazione ma sarà necessario quasi certamente un ultimo incontro con il sindaco di Roma, Virginia Raggi.  Una volta raggiunto l'accordo, le tappe successive sono prima l'inizio della procedura che porterà al voto in Consiglio comunale. Quindi, delibere di Giunta per Variante e Convenzione, invio dei testi alle Commissioni consiliari e al Municipio IX per i pareri obbligatori ma non vincolanti, quindi il voto in Aula.  Dopo di che, la Roma dovrà adeguare le carte progettuali e presentare le garanzie economiche. Fatto questo, il Comune spedirà tutto l'incartamento in Regione che, dopo il controllo e il “visto si stampi” da parte dei vari uffici pubblici che avevano avanzato prescrizioni in conferenza di servizi, emanerà una delibera di Giunta che finalmente chiuderà il cerchio consegnando alla Roma i permessi di costruire. E mentre l'assessore allo Sport, Daniele Frongia, festeggia l'archiviazione dei procedimenti penali che lo riguardavano nell'ambito dell'Inchiesta Rinascimento su Luca Parnasi, il suo collega di Giunta all'Urbanistica, Luca Montuori, sulla Convenzione spiega: “È un atto complesso ed è ancora oggetto di discussione, e di proposte ne sono state già valutate tante in base all'interesse pubblico che si configurerà con la realizzazione di certe opere: il raddoppio della via del Mare, la stazione Tor Di Valle della Roma-Lido, il ponte ciclopedonale verso la stazione Magliana, il parco del Tevere, gli interventi per il dissesto idrogeologico, il potenziamento della stessa linea Roma-Lido. Poi il testo dovrà andare in Assemblea capitolina, che è sovrana. Ma cercheremo di arrivarci discutendone e condividendone prima tutte le parti”.